Agent immobilier, un métier ultra règlementé
Il ne s’agit pas ici de rappeler les 20 articles de la loi HOGUET ou des lois subséquentes (SRU, DALO, ALUR, ELAN, CLIMAT avec le nouveau DPE, etc.) ni d’énumérer la liste des documents obligatoires. signature de l’autorisation ou de la promesse de vente.
En dehors de la loi, nous nous associons en même temps à son esprit. Nous donnons également quelques exemples de situations vécues par des professionnels de l’immobilier qui ont été directement exposés à l’évolution de la réglementation.
En effet, un agent immobilier T-Card a ce devoir de bonne foi[1] et doit l’assurer envers chaque partie au contrat tout en l’exécutant.
Selon le document d’information précontractuel[2], la bonne foi est une valeur fondamentale de la relation entre l’intermédiaire et son ou ses mandants.
Cette carte, qui se renouvelle tous les trois ans, au lieu de tous les dix ans, oblige ainsi l’agent – c’est une nouveauté – à se soumettre à des contrôles de forme continus afin de poursuivre sa formation.
En tant qu’éducateur, je constate que ce public aguerri est de plus en plus demandeur de formations à la fois spécifiques et complètes. A mon plus grand bonheur.
Pleinement conscient de l’importance de sa mission, l’agent se retrouve de plus en plus questionnable dans son rôle de conseil.
Il guide également les clients vers les meilleures décisions possibles dans le cadre strict de la représentation de leur mandant[3] sans les prendre eux-mêmes[4].
Ainsi, sans avoir la responsabilité légale d’un notaire, l’Agent reste le représentant de son ou ses vendeur(s).
Le mandat de vente signe le processus de négociation
De plus, de nombreux documents sont collectés juste lors de la préparation du dossier de vente. Il suffit d’un « trou dans la raquette » pour remettre en cause la bonne foi de part et d’autre ; et pour l’agent, son devoir de conseil. comprendre; les honoraires de l’agent s’ajoutent donc à la réputation.
Premier exemple : Si le DPE devient opposable, la supply chain est théoriquement sécurisée. Toutefois, sans déclaration de nuisances sonores atmosphériques du bien situé dans la zone de bruit définie par le plan d’exposition au bruit[5], l’acquéreur peut saisir les tribunaux et exiger la résolution de l’opération de vente en plus de dommages et intérêts.
Autre exemple : la répartition des coûts salariaux est souvent confuse.
« Les sommes ne sont pas dues… selon la date de vote des travaux, mais selon la date d’échéance des demandes de financement des travaux »[6].
Aussi, les principes de base du Code civil nous rappellent : « Une transaction est une convention par laquelle les parties mettent fin à un différend né ou empêchent qu’un différend ne survienne ».
Un agent immobilier est un funambule lorsqu’il est exercé avec passion et sérieux.
L’Agent immobilier, un rôle de chef d’orchestre
La consolidation des conditions de garantie de l’acte de vente renforce cette dimension de conseil, parfois sur- ou sous-estimée.
Le consommateur, vendeur ou acquéreur attend d’un professionnel de l’immobilier qu’il conduise son projet comme un chef d’orchestre.
Aussi, de la prise de procuration à l’acte authentique de vente, du dossier de diagnostic au financement, l’Agent est un réceptacle d’instructions d’un avocat et d’un notaire, instructions d’une personne ou d’une autre, instructions parfois contradictoires.
Si, en tant qu’auteur de l’acte, il est également légalement responsable des termes de la promesse, sa vigilance doit être totale.
Ainsi, il négocie pour son client, gère la quasi-totalité du projet en vue de la bonne réalisation de la vente.
On comprend alors que sa dimension de négociateur l’oblige à élargir sa mission dans la recherche d’acheteur(s) solvable(s) et motivé(s).
Enfin, compte tenu de sa bonne foi désormais requise dans les trois étapes du contrat (négociation, conclusion et exécution), il y trouve un filet de sécurité contre le risque de conflit d’intérêts, notamment dans la deuxième étape où la tentation elle-même -même l’avantage »[7] n’est pas négligeable.
C’est précisément ce qui a motivé à juste titre les autorités à renforcer le cadre légal depuis vingt ans.
La réalité du métier de l’immobilier est complexe et demande de l’anticipation. C’est un funambule qui s’épanouit sur la ligne de crête. Chute? Ne tombera pas ?
Des cadres juridiques de prise en charge des copropriétaires en difficulté à l’adoption du nouveau DPE, du règlement 2016 sur le droit des obligations qui fait suite à la loi ALUR, à un véritable pacte de solidarité, une législation conforme à la l’appel de l’agent. l’immobilier est en constante évolution.
Tout en protégeant le consommateur, ils tentent de le professionnaliser. C’est une très bonne nouvelle.
Plus récemment, le 28 mai 2022, l’application du règlement n°2022-424[8] du 25 mars étend à nouveau la liste des informations à fournir aux acheteurs.
L’agent immobilier n’a pas fini d’adapter son cadre de référence, notamment par rapport au § 1112-1 de cette ÄS :
« La partie qui a connaissance d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie doit l’informer si celle-ci n’a pas légitimement connaissance de cette information ou fait confiance à son cocontractant. Toutefois, cette obligation de notification n’est pas liée à la valeur estimée du service[9]. Les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties sont déterminantes. Celui qui prétend qu’une information lui était due a la charge de prouver que l’autre partie la lui devait, et cette autre partie doit prouver qu’il l’a communiquée.
Le mandataire doit fournir des preuves écrites lui permettant d’apporter la preuve du respect de ce devoir d’information le cas échéant, sachant qu’en vertu de la loi de 2016, la bonne foi porte sur les informations que nous détenons [10].
D’autre part, nous savons que le terme compromis est juridiquement incorrect.
Ce n’est pas le nom du processus d’accord entre les parties, qui dans ce cas se réduirait à l’addition de valeurs individuelles en lieu et place de la communauté d’intérêts portée par la promesse.
La loi correspondrait-elle à l’esprit de la loi ?
En quelque sorte, revenons aux propos de Jean-Pierre DIVOUX sur le rôle de l’agent :
« Ce n’est pas un hasard ou un souci esthétique que le schéma ait la forme d’une roue… Il s’agit d’appliquer toutes sortes de talents pour arriver au bout de la vente immobilière [11] ».
C’est la mission transversale d’un agent immobilier :
« Un processus complexe de communication potentiellement stratégique dans lequel deux ou plusieurs parties en conflit tentent de faire mieux qu’elles ne le pourraient autrement par une action décidée conjointement » [12].
[1] Décret n° 2016-131 du 10 février 2016, entré en vigueur le 1er octobre, relatif au droit des obligations.Pour assurer la généralisation de la bonne foi à toutes les étapes du contrat, le professionnel doit s’assurer que les parties ne ne s’apportent pas d’avantages. [2] DIP. [3] Un mandat de vente est un contrat négocié. [4] La clause de représentation du mandataire décrit sa portée dans la procuration et le mandataire doit la respecter. [5] L 112-6 du code de l’urbanisme. [6] ARC, Practical Co-ownership in 300 Issues, Issue 13, p 274. [7] Conférence RICS 26 avril 2017 : Negotiations and Talks. [8] L’article L 221-5 du Code de la consommation complète la liste de l’article R 221-2 du Code de la consommation, y compris les ventes sur Internet, par correspondance ou par téléphone, ainsi que « hors établissement ». [9] Décision BALDUSE : « Un acheteur non professionnel qui avait dissimulé la véritable valeur des photographies achetées n’a pas commis de fraude ». [10] Conférence RICS, op.cit. [11] Le rôle de l’agent immobilier dans la vente d’immeubles achevés, thèse de doctorat, soutenue le 21 juin 2016, Université de Lorraine, page 157. [12] ALLAIN Sophie, INRA, ENS Cachan, David de A.LAX et James K.SEBENIUS, manager comme négociateur, Cairn, 2004/2, n°2.