Agent commercial ou agent immobilier ? Si les revenus perçus par les conseillers immobiliers indépendants sont imputables à une activité d’agent commercial et s’ils ont des bénéfices non commerciaux à une activité d’agent commercial, et des bénéfices industriels et commerciaux, selon la loi Hoguet, à une activité de un agent immobilier indépendant. Dans ce cas, ils sont donc soumis au régime fiscal proprement dit.
Le gouvernement vient de préciser la catégorie fiscale des revenus perçus par les conseillers immobiliers indépendants (Min. Député Crouzet, JOAN du 25 janvier 2022, question n° 39967).
Conseiller immobilier indépendant
Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, titulaire d’une carte professionnelle, peut réaliser des opérations immobilières. Cette activité est régie par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et le décret exécutif 72-678 du 20 juillet 1972. Le Code de commerce définit l’activité d’agent commercial comme suit : un agent, en tant que profession libérale, sans être lié par un contrat de service, et qui, à titre permanent, est chargé de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, location ou prestation de services, pour le compte et pour le compte de producteurs, fabricants, commerçants ou autres agents commerciaux. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale (article L. 134-1 du Code de commerce).
Questions sur la nature des revenus
En juillet 2021, un député a interrogé le gouvernement sur les revenus à imputer aux revenus des conseillers immobiliers indépendants, estimant que l’administration fiscale ne qualifie pas correctement ces revenus. Les administrations fiscales classent les revenus des conseillers immobiliers indépendants en tant que bénéfice non commercial (BNC).
Selon le Journal officiel des finances publiques (Bofip), « le régime fiscal appliqué aux revenus obtenus par ces intermédiaires commerciaux et industriels est déterminé en fonction des conditions d’exercice de leur activité. En général, du fait des revenus, ils sont inclus dans la catégorie des bénéfices non commerciaux » (BOI-BNC-CHAMP-10-30-50, para 130).
Selon l’auteur de la question, ce rattachement entraîne un désavantage fiscal pour ces professionnels, l’abattement étant plus important que pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour rappel, en 2022, le plafond de chiffre d’affaires annuel pour bénéficier du régime micro-BNC est de 72 600 euros ; au-delà de ce seuil, le professionnel entre dans le régime de la reconnaissance contrôlée. Pour BIC, la limite est de 176 200 euros. Au-delà de ce plafond de facturation, les professionnels relèvent du régime réel. Ensuite, l’abattement forfaitaire avant impôt sur le revenu est fixé à 34 % du chiffre d’affaires annuel dans le régime micro-BIC, 71 % dans les activités d’achat-revente et 50 % dans les autres activités micro-BIC.
Toutefois, le député distingue l’activité d’agent immobilier de l’activité d’agent commercial exercée par ces professionnels. Il rappelle que les conseillers en immobilier opèrent sous le code de l’activité principale exercée (APE) ou NAF 4619B (autres intermédiaires en commerce de produits divers) ; ils perçoivent des commissions provenant d’une activité commerciale et sont considérés comme la rémunération des agents immobiliers.
Selon lui, les personnes qui réalisent des opérations de cette nature ont donc le statut d’agents commerciaux, ce qui en fait des commerçants. Il a donc demandé au ministre de revoir la classification des revenus des conseillers immobiliers indépendants et de la rattacher au BIC.
Chaque état a son propre système fiscal
Selon le gouvernement, les conseillers immobiliers indépendants sont chargés de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat et de location de la propriété d’autrui sur une base permanente et indépendante. Selon le ministre de l’Economie, des Finances et du Redressement, cette appellation peut toutefois recouvrir diverses situations et « le régime fiscal applicable aux revenus perçus par les conseillers immobiliers indépendants ne peut être déterminé qu’en fonction des conditions factuelles de leur activité ».
Ainsi, un conseiller immobilier indépendant qui exerce les fonctions d’agent commercial est inclus dans la catégorie BNC en fonction de ses revenus. Cette solution résulte d’un arrêt du Conseil d’Etat, qui a résolu l’activité d’une EURL, qui a été mandatée par un intermédiaire pour effectuer toutes les démarches habituellement entreprises par un agent commercial, pour acheter et vendre des fonds commerciaux. D’un agent commercial dont les revenus sont imposés dans la catégorie BNC, lorsque la rémunération est versée par le mandant et non par les parties aux opérations relatives au fonds de commerce (CE, 23 février 2001, n° 215193 et CE, 23 février) . 2001, n° 217769). Ils devront donc être déclarés selon le régime de la déclaration contrôlée ou, si un plafond de revenus est atteint, selon le régime particulier de la déclaration.
Agent immobilier indépendant sous le statut de la loi Hoguet : catégorie BIC
En revanche, un conseiller immobilier indépendant qui exerce les fonctions d’agent immobilier indépendant dans les conditions de la loi Hoguet, en fonction de ses revenus, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela s’applique à tous les revenus tirés de leurs activités, c’est-à-dire :
l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location d’immeubles nus ou meublés, tant bâtis que non bâtis ;
achat, vente ou location gérance de fonds de commerce ;
l’élimination du bétail mort ou vivant ;
Souscription, achat, vente d’actions ou parts de sociétés immobilières donnant lieu à affectation de locaux en jouissance ou en propriété ;
Achat, vente d’actions non négociables, lorsque le patrimoine social comprend un immeuble ou un commerce ;
Listes ou vente de dossiers liés à l’achat, la vente, la location ou la sous-location d’immeubles ou d’immeubles non construits (hors publications de presse) ;
La conclusion de tout contrat d’utilisation de biens en temps partagé, de produits de vacances longue durée, de revente et d’échange visés aux articles L. 224-69 et suivants du Code de la consommation (NDLR : biens en temps partagé).
Selon le Bofip, « les personnes qui réalisent des opérations de cette nature ont le statut d’agents commerciaux et, de ce fait, sont soumises à l’impôt, selon les revenus et bénéfices qu’elles en tirent, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux » (BOI-BNC-CHAMP-10-30-50, point 160).
Bercy confirme donc le rattachement de ces revenus à la catégorie BIC, mais va plus loin et précise que le conseiller immobilier indépendant qui exerce les fonctions d’agent immobilier indépendant doit alors déterminer son revenu net imposable selon un régime fiscal réel. .
« En effet, les entreprises qui réalisent des opérations liées aux immeubles, et dont les résultats doivent être inclus dans l’assiette de l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, sont exclues du domaine de la réglementation des micro-entreprises selon l’article 50, 2. e. Selon ce texte de l’0 du Règlement Général des Impôts, en effet, sont exclues du régime des micro-entreprises (en l’occurrence les micro-BIC) « les opérations portant sur des immeubles, des fonds commerciaux ou des actions ». ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être inclus dans les bases de la taxe industrielle. et bénéfices commerciaux ».
Dans ce cas, poursuit Bercy, le contribuable ne peut pas bénéficier de l’abattement forfaitaire prévu à l’article 50-0 du règlement général des impôts sur les bénéficiaires. Les dispositions en vigueur permettent le traitement des revenus en fonction des conditions réelles d’exercice de l’activité et, par conséquent, il n’est pas prévu de les modifier.