S’il y a plusieurs héritiers, ils sont tous propriétaires. Ils sont, en effet, en copropriété depuis le décès de leur proche, jusqu’au partage ou jusqu’à la vente des biens immobiliers. Dans une telle situation, les enfants se retrouvent au décès de leur deuxième parent, les frères et sœurs au décès de l’un d’entre eux qui est célibataire et sans enfant… « Les biens du défunt reviennent respectivement aux héritiers – chacun reçoit un Chaque propriété est divisée, comme un mille-feuille, en autant de parts qu’il y a d’héritiers », précise Me Murielle Gamet, notaire à Paris. L’étape est courte, la copropriété peut aussi durer longtemps. Liquidités, investissements, les objets du défunt en général se partagent rapidement, mais la maison peut rester dans les communs pendant des années.
Si ce dernier n’est pas vendu immédiatement pour acquitter les droits de succession, il pourrait devenir le deuxième logement des héritiers ou être loué pour générer des revenus communs, par exemple. Me Gamet raconte : « Deux frères ont possédé ensemble une maison pendant trente-cinq ans. Il y a une parfaite harmonie entre eux. A 80 ans, dans le cadre d’une opération de transmission de leur héritage à leurs enfants, ils ont choisi de le partager entre eux afin de ne pas pérenniser les communs pour la génération suivante.
1 Les droits de chacun
Lorsque le parent décédé ne fait ni donation ni testament, la succession est partagée également : les enfants ont des droits égaux sur la maison ou l’appartement. S’il y en a trois, chacun a droit à un troisième. Mais les parents peuvent, à leur gré, soutenir l’un d’entre eux en prévoyant, par exemple, d’affecter un quart à deux de leurs enfants et un demi à un tiers. Ces différences jouent un rôle dans la prise de décision et, dans le cas du loyer, tout le monde ne recevra pas la même part du loyer.
Une autre raison de l’inégalité est la répartition des autres biens hérités. Exemple : Le patrimoine de Pierre se compose d’un appartement familial évalué à 300 000 €, d’un investissement de 50 000 € et d’un appartement locatif estimé à 150 000 €, soit 500 000 € au total. Ses deux enfants, Paul et Léa, devraient toucher 250 000 € chacun. Partage partiel atteint : Paul accepte le logement en location, Léa investit. Dans l’appartement familial restant en copropriété, le fils en détiendra un tiers puisqu’il a déjà perçu 150 000 € sur les 250 000 € et Léa les deux tiers compte tenu de l’investissement de 50 000 € dont il a hérité.
2 Garder la maison en indivision
La copropriété ne dure que s’il y a bonne entente entre les héritiers. Cela signifie accepter leur utilisation et partager les coûts (assurances, taxes foncières, emplois, électricité, eau, etc.).
Qui prend les décisions ? Le Code civil prévoit des règles de majorité. L’unanimité est requise pour les décisions importantes (vendre le bien ou le donner) et la majorité des deux tiers pour l’administration courante (nommer les gérants, effectuer des travaux de réparation). Si vous êtes trois héritiers égaux, ce choix doit être fait par au moins deux d’entre vous. N’oubliez pas d’en informer le tiers, sinon il pourra refuser de payer sa part.
Les actes dits conservatoires tels que le ramonage, la souscription à des contrats d’assurance peuvent être effectués par une personne sans le consentement d’une autre, si le coût n’excède pas plusieurs centaines d’euros.
Pour garder la paix familiale, il est dans votre intérêt de considérer une entente de copropriété. Cette lettre, qui est signée par tous les copropriétaires, doit être rédigée en présence d’un notaire immobilier. Il est délivré au bureau des hypothèques. « La convention définit : qui fait quoi ? Qui gère ? Comment les décisions sont-elles prises ? Qui représente la copropriété vis-à-vis des tiers ? Ainsi, chacun connaît les règles qu’il a choisi d’appliquer. Cela simplifie également la gestion. Il peut stipuler qu’en dessous d’un certain montant de travaux – 1 000 € par exemple – le gestionnaire peut agir seul sans l’accord des autres copropriétaires », explique Me Gamet.
Paiement des honoraires et des travaux. « Les frais courants tels que les assurances, l’électricité, les impôts fonciers et immobiliers et les frais de travaux doivent être supportés par tous selon les droits de propriété communs. Si les héritiers sont les mêmes, tout le monde paie le même montant », a expliqué Me Gamet.
Première façon de procéder : le gestionnaire avance des fonds, puis se fait rembourser. Mais il doit avoir l’argent nécessaire. Il est préférable d’ouvrir un compte courant au nom du copropriétaire, alimenté par l’argent de la succession et par des versements individuels, une fois par mois ou une fois par an. Selon Me Gamet, « l’utilisation d’un compte joint a parfois été abandonnée en raison des frais bancaires et de la nécessité d’un acompte des copropriétaires individuels. Autre point clé : quel copropriétaire peut le faire fonctionner ? Juste le gérant ou un peu d’entre eux? ». A la fin de l’année, un bilan, comme dans la copropriété, doit être dressé avec la somme des revenus, dépenses, soldes. Là encore, l’entente et la confiance doivent régner.
3 Prévenir les conflits
Coût du travail : les héritiers n’ont pas tous les mêmes revenus ni la même capacité à faire face aux charges. Certains peuvent être temporairement ou plus définitivement incapables de participer du tout. Risque : La non-exécution des travaux de maintenance nécessaires entraînera la dépréciation de l’actif. Une solution consiste à convenir de paiements échelonnés ou à faire une reconnaissance de dette. Cela permettra aux personnes qui ont avancé des frais d’être remboursées lors de la division ou de la vente du bien. Autre possibilité : sortir des communs.
Et si les plus riches payaient le travail sans avoir l’approbation des autres ? En cas de travaux nécessaires à la conservation de la maison, les autres copropriétaires doivent payer leur quote-part (article 815-13 du Code civil). Cette indemnité peut être exigée par le payeur des travaux, au moment de la distribution ou de la vente du bien, mais aussi dans les cinq ans suivant la dépense (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 14 avril 2021, pourvoi n°19 -21313).
Qu’en est-il des réparations, ou de la décoration (mise à niveau de la cuisine, par exemple) ? La Cour de cassation vient de trancher. Celui qui a engagé les frais sera indemnisé si les travaux ont augmenté la valeur de la maison. La rémunération n’est pas liée à l’utilité des travaux ou à l’autorisation d’autres copropriétaires, mais à la valeur ajoutée apportée. En cas d’échec, les frais restent à sa charge. (Cour de cassation chambre civile I, 12 janvier 2022, cassation n° 20-14.898).
4 Des temps d’occupation déséquilibrés
« Un bien en copropriété appartient à tous les copropriétaires, cela implique que chacun doit avoir une clé pour pouvoir s’y rendre. Si un seul l’utilise, les autres doivent payer un loyer », a expliqué Me Gamet.
Lorsque certains possédaient fréquemment la maison tandis que d’autres n’y allaient jamais, des tensions surgissaient quant au partage des coûts et du travail. Chacun doit les payer à hauteur de ses droits sur les biens communs. Des dispositions peuvent être prévues dans la convention pour le versement d’une indemnité sur le compte joint par jour de travail et par personne. Pour les hébergements de vacances, pensez également à un calendrier de présence.
Si l’un des héritiers souhaite conserver l’usage exclusif de la maison commune pour en faire, par exemple, sa résidence principale, il doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire. Ensemble, ils définiront les conditions de ces travaux : durée, rémunération (type de bail), modalités de paiement.