Agent immobilier, un métier ultra règlementé
Il ne s’agit pas ici de rappeler les 20 articles de la loi HOGUET ou des lois subséquentes (SRU, DALO, ALUR, ELAN, CLIMAT avec le nouveau DPE, etc.), ni d’énumérer la liste des documents obligatoires pour signer le mandat ou promesse de vendre.
Après la loi, nous nous attacherons en même temps à son esprit. Nous prendrons également quelques exemples de situations vécues par des professionnels transactionnels, en interaction directe avec l’évolution de la réglementation.
En effet, l’Agent Immobilier détenteur de la carte T a ce devoir de vérité[1] et doit donner sa garantie à chacune des parties au contrat, en même temps qu’il doit le conclure.
Créée par les documents contractuels[2], la bonne foi est la principale valeur de la relation entre l’intermédiaire et le(s) mandant(s).
Elle est renouvelée tous les trois ans, et non tous les dix ans, donc cette carte oblige l’Agent – c’est une nouveauté – à contrôler en permanence la formation pour pouvoir continuer à exercer.
J’ai constaté, en tant que formateur, que cette population professionnelle a de plus en plus besoin d’une formation aussi spécifique que large. A ma grande joie.
Pleinement conscient de l’importance de son travail, l’Agent voit de plus en plus de questionnements dans son rôle de conseil.
Aussi, c’est dans la stricte représentation de son dirigeant[3] qu’il guide ses clients vers les meilleures décisions, sans les prendre[4].
Ainsi, sans avoir la responsabilité légale maximale du notaire, l’Agent est néanmoins l’agent du vendeur.
Le mandat de vente signe le processus de négociation
De plus, lors de l’administration du dossier de vente de nombreux documents sont collectés. Tout ce qu’il faut, c’est un « trou dans le racket » pour savoir quelle partie interroger ; et pour le Représentant, son devoir est de conseiller. Comprendre; de sorte que l’argent de l’Agent s’y trouvait aussi, à part son nom.
Premier exemple : le DPE devient opposable, la supply chain est théoriquement sécurisée. Cependant, sans information sur les nuisances sonores atmosphériques du bien dans la zone de bruit définie par le programme de projection sonore[5], l’acquéreur peut saisir la justice et demander l’annulation de la vente, en plus des dommages et intérêts.
Deuxième exemple : la répartition des coûts salariaux est souvent source de confusion.
« Le devis n’est pas approprié, … selon la date de la sélection des travaux, mais selon la date de l’appel de fonds pour les travaux »[6].
Aussi, le fondement du système de droit civil nous rappelle que : « Une transaction est un contrat par lequel les parties mettent fin au litige né, ou empêchent le litige de naître ».
Un agent immobilier est un dur à cuire, quand on le fait avec passion et sérieux.
L’Agent immobilier, un rôle de chef d’orchestre
Ajouter des conditions de garantie à la preuve de vente renforce cette dimension de conseil parfois utilisée ou sous-estimée.
Le consommateur, vendeur ou acquéreur, attend des professionnels de l’immobilier qu’ils guident son travail tel un chef d’orchestre.
Aussi, de la prise de commande au document de vente valide, du dossier de recherche au dossier financier, en passant par l’avocat et le notaire, le Mandataire est amené à recevoir la commande, parfois contraire à celle-ci, pour l’un ou pour les autres.
Si, en tant qu’auteur de l’acte, il devient légalement responsable des termes de l’engagement, alors il doit être très prudent.
C’est ainsi qu’il communique avec son client, il réalise la quasi-totalité des travaux dans le but de mener à bien la vente.
On comprend alors que sa grandeur de négociateur l’a obligé à élargir son champ d’action dans la recherche d’acheteur(s).
Enfin, considérant que sa bonne foi est désormais requise dans les trois étapes du contrat : négociation, établissement et exécution, il a trouvé un lieu sûr contre le risque de conflit d’intérêts, notamment dans la deuxième étape où l’examen « glissant pour vous » -même un avantage »[7] ne l’ignore pas.
C’est ce qui a légalement poussé les agences gouvernementales à renforcer l’État de droit pendant vingt ans.
Le métier de courtier immobilier est compliqué et demande de l’attente. C’est un marcheur coriace qui prospère sur la ligne de colline. Sera-t-il dit ? Ne tombera-t-il pas ?
Du processus législatif pour faire face à la difficulté de la coopération à l’adoption du nouveau DPE, de la loi de 2016 sur le droit des obligations – seul succès de la loi ALUR – à l’embauche d’une véritable coopération, la loi qui convient à la profession du Représentant. L’immobilier est en constante évolution.
En protégeant le consommateur, il vise à maîtriser le dernier. C’est une bonne nouvelle.
Encore récemment, le 28 mai 2022, l’application de la loi No. 2022-424 du 25 mars [8] a encore élargi la liste des informations à fournir aux acheteurs.
L’Agent Immobilier n’a pas complété son règlement, notamment au regard de cet article 1112-1 du CC :
« La partie qui a connaissance d’une information dont l’importance est importante pour le consentement d’une autre partie doit l’en informer si, conformément à la loi, cette dernière n’a pas eu connaissance de cette information ou a donné son consentement au cocontractant. Cependant, cette fonction de notification n’est pas liée à l’évaluation de la valeur du service[9]. Un autre facteur important est l’information qui est directement et significativement liée au contenu du contrat ou à la validité des parties. C’est le devoir de la personne qui dit que l’information lui a été donnée de prouver que l’autre partie lui doit la dette. C’est sa responsabilité de prouver que c’est lui qui l’a donnée.
Le Mandataire doit fournir des justificatifs écrits pour pouvoir, le cas échéant, apporter la preuve du respect de cette obligation d’information, sachant qu’avec la loi de 2016, « la bonne foi s’applique aux informations dont nous disposons [10] ».
D’autre part, nous savons que le mot réconciliation n’est pas correct en droit.
Ce n’est pas le nom de la structure de cet accord des parties qui sera réduit, dans ce cas, par l’adjonction des valeurs standards à la place de la communauté des besoins du mandat.
La loi correspondra-t-elle à l’esprit de la loi?
Revenons un instant sur les propos de Jean-Pierre DIVOUX sur le rôle de l’Agent :
« Ce n’est pas surprenant et ce n’est pas un souci que le tableau prenne la forme d’un pied… C’est une variante de la mise en oeuvre de toute sorte de génie pour parvenir à la fin de vendre un bien immobilier [11] ».
C’est le but du courtage immobilier :
Un système complexe d' »interactions stratégiques possibles, dans lequel deux ou plusieurs parties en conflit cherchent à faire mieux qu’elles ne le pourraient en prenant des décisions conjointes »[12].
[1] Loi n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre sur le droit des obligations. Les parties ne se sont pas présentées les avantages à elles-mêmes. [2] DIP. [3] La vente obligatoire étant un contrat négocié. [4] La clause de délégation de l’agent en précise l’étendue dans les instructions et l’agent doit la respecter. [5] L 112-6 du code communal. [6] ARC, La collaboration pratique en 300 questions, 13e édition page 274. [7] Réunion RICS du 26 avril 2017 : Discussion et discussion. [8] Code de l’art art L 221-5., Ajouter à la liste de l’article R 221-2 du code de la consommation, la clôture des ventes sur internet, par correspondance ou par téléphone, mais aussi « hors sites ». [9] Arrêt BALDUS : « Un acheteur non professionnel qui dissimule la vraie valeur des photos qu’il achète ne commet pas de fraude ». [10] Conférence RICS, op.cit. [11] Le rôle de l’Agent Commercial dans la vente d’immeubles achevés, thèse achevée le 21 juin 2016, Université de Lorraine, page 157. [12] ALLAIN Sophie, INRA, ENS Cachan , à propos du livre David A.LAX et James K.SEBENIUS, Manager as Negotiator, in Cairn, 2004/2 n°2.