L’article R112-18 du code de la construction et de l’habitation, introduit par le décret du 8 avril 2022, institue l’exception à l’obligation de rénovation énergétique efficace des biens immobiliers. Parmi ces exceptions, l’une d’elles est le coût excessif des travaux par rapport à la valeur du bien.
L’article R112-18 du code de la construction et de l’habitation pose le principe que les biens qui présentent certaines caractéristiques peuvent déroger à l’obligation de rénovation énergétique. Il est donc possible que ces immeubles, classés F ou G, bénéficient d’un bail d’habitation s’ils relèvent d’une des exceptions du décret :
Selon le quatrième point de l’ouvrage qui « représenterait plus de 50 % de la valeur vénale de l’immobilier, évaluée par un professionnel du domaine immobilier ».
Il se peut, pour certains biens qui ont eu une faible valeur marchande, dans un secteur où les prix restent modérés, que le coût du travail, fortement affecté par l’inflation, soit disproportionné par rapport au bien. Dans ce cas, le bailleur peut déroger à l’obligation de rénovation énergétique s’il peut prouver que le coût des travaux représente plus de 50% de la valeur du bien.
Une double condition est donc posée : pouvoir justifier du coût des travaux, avec des quotas (par exemple) et une étude globale ; l’audit énergétique semble idéal pour cela. Et cela nécessitera également une évaluation de la valeur marchande de la propriété en même temps.
Bien entendu, cela ne dispense pas le propriétaire de faire un maximum de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien.
Pour rappel, au sens de la Charte d’expertise en évaluation immobilière, version 2017, la valeur vénale est définie comme suit : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle les droits immobiliers et immobiliers seront échangés lors de l’expertise date entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation appropriée, et où les deux parties ont agi consciemment, prudemment et sans pression.
Il conviendra au propriétaire du bien d’en faire l’expertise par un « professionnel de l’immobilier » ; ainsi un bailleur qui procède à une évaluation de son bien par le biais d’un formulaire sur Internet ne semble pas satisfaire à cette obligation.
Quant à l’agent immobilier et ses collaborateurs, l’exercice, même s’il est d’usage, engage sa responsabilité ; devra procéder à une évaluation justifiée de la valeur du bien. Une erreur d’évaluation peut avoir des conséquences graves, telles qu’une évaluation de convenance ; il est également recommandé au professionnel de vérifier les garanties données par son assurance responsabilité civile.
Nous ne pouvons que recommander aux propriétaires de s’adresser à un expert en évaluation immobilière répondant aux critères de qualification fixés par la Charte de l’expérience en évaluation immobilière, ou disposant de la reconnaissance délivrée par la TEGOVA ou la RICS. L’expert est assuré en responsabilité civile pour ses expertises.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045540801