L’article R112-18 du code de la construction et de l’habitation, introduit par décret du 8 avril 2022, fixe les exceptions à l’obligation de rénovation énergétique efficace des bâtiments. Parmi ces exceptions, l’une d’elles est le coût excessif des travaux par rapport à la valeur du bien.
L’article R112-18 du code de la construction et de l’habitation pose le principe que les biens répondant à certaines caractéristiques peuvent dispenser de l’obligation de rénovation énergétique. Il est donc possible pour ces biens, classés F ou G, d’avoir un bail d’habitation s’ils relèvent de l’une des exceptions au décret :
Arrêtons-nous au quatrième point des travaux qui « dépasseraient 50% de la valeur vénale du bien, valorisée par un professionnel de l’immobilier ».
Il peut en résulter, pour certains biens qui auraient une faible valeur marchande, dans un secteur où les prix restent modérés, que le coût des travaux, fortement affecté par l’inflation, soit disproportionné par rapport au bien. Dans ce cas, le bailleur peut renoncer à l’obligation de rénovation énergétique efficace s’il justifie que le coût des travaux représente plus de 50 % de la valeur du bien.
Il y a donc une double condition : pouvoir justifier du coût des travaux, avec des budgets (par exemple) et une étude globale ; l’audit énergétique semble idéal pour cela. Et cela nécessitera également une évaluation de la valeur marchande de la propriété en même temps.
Bien entendu, cela ne dispense pas le propriétaire de réaliser le maximum de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien.
Pour rappel, pour les besoins de la Charte de l’expert en évaluation immobilière, version 2017, la valeur vénale est définie comme suit : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle le bien immobilier et les droits immobiliers seraient échangés à la date d’évaluation entre un acheteur consentant et vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les deux parties ont agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »
Le propriétaire doit le faire estimer par un « professionnel de l’immobilier » ; ainsi, un bailleur qui procède à une évaluation de son bien via un module internet ne semble pas remplir cette obligation.
Pour l’agent immobilier et ses collaborateurs, l’exercice, bien qu’habituel, engage leur responsabilité ; devra procéder à une évaluation justifiée de la valeur du bien. Une erreur d’appréciation peut avoir des conséquences graves, tout comme une appréciation de convenance ; il convient également au professionnel de vérifier les garanties données par son assurance responsabilité civile.
Nous ne pouvons que recommander aux propriétaires de s’adresser à un expert en évaluation immobilière qui répond aux critères de qualification établis par la Charte d’expertise en évaluation immobilière ou qui possède la reconnaissance délivrée par la TEGOVA ou la RICS. L’expert est assuré pour la responsabilité de ses tarifs.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045540801