Alors que les prix en Savoie et Haute-Savoie ont explosé ces dernières années, acheter une maison à rénover peut parfois être une bonne affaire. A condition de bien quantifier la quantité de travail.

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Hier à 8h00
Pourquoi acheter et rénover ?

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Bien réussir ses travaux
Pour réussir l’acquisition d’un logement en 2022, de nombreux ménages devront baisser leurs exigences ou trouver une solution plus économique. Parier sur la rénovation s’avère parfois être une bonne opportunité pour s’inscrire dans son budget.
Un budget très difficile à tenir en Pays de Savoie, tant les prix ne cessent d’augmenter inlassablement. Selon les notaires du Pays de Savoie, la valeur des appartements anciens a augmenté de 10 % ces 12 derniers mois en Savoie et de 4,7 % en Haute-Savoie.
Celui des maisons coûte respectivement +12% et +7%. Des hausses qui s’expliquent principalement par le cadre de vie et la dynamique économique du quartier, qui attirent toujours plus de monde. La démographie galope, la pénurie croissante de logements et avec elle les prix de l’immobilier.
Le marché des immeubles anciens avec travaux offre parfois de belles opportunités. « Si l’on ajoute le coût de la rénovation au prix d’achat, ce type d’opération est 5 à 10 % moins cher que l’achat d’un bien équivalent déjà en bon état. C’est ce qu’on voit en Pays de Savoie », explique Sébastien Cartier, président de la Fédération Nationale de l’Immobilier Savoie Mont-Blanc (FNAIM PME).
Les biens des années 1970 à cibler
« Dans nos secteurs, les biens les plus recherchés dans ce secteur sont les anciens corps de ferme, les appartements des années 1970 avec de grands volumes ou de petites surfaces dans les centres de villes prisées comme Annecy », ajoute Sébastien Cartier.
Avantage principal : En raison des sommes à engager pour les restaurer, il est plus facile de négocier le prix de vente de ce type de bien. En achetant moins cher, vous payez également des frais de notaire moins élevés car ils correspondent à un pourcentage du prix de vente du bien. Le calcul peut être d’autant plus judicieux que certains travaux de rénovation donnent lieu à des subventions.
« Dans notre région, il en coûte 800 € le m2 pour une rénovation légère à 2 200 € le m2 pour une rénovation totale avec des matériaux de qualité », estime Flavien De Paoli, co-gérant de De Paoli Rénovation, une entreprise située à Annecy. bassin. Pour son associé Florentin De Paoli, « les coûts de rénovation augmentent dès qu’on touche aux flux et à la structure du bâtiment : électricité, plomberie, isolation, redistribution des volumes… »
Attention, la facture peut vite s’alourdir. D’autant plus en ce moment avec la hausse des coûts des matériaux, due aux pénuries causées par la crise du Covid-19 et la guerre en Ukraine. Avant de faire une offre d’achat, n’hésitez pas à revenir visiter le bien avec un artisan, un maître d’œuvre ou un architecte pour estimer au plus juste le coût des travaux et leur durée.
« Enfin, outre le prix, il faut aussi s’assurer que les travaux souhaités sont réalisables. Si le bien est en copropriété, certains travaux nécessitent l’accord préalable des autres copropriétaires », explique Sébastien Cartier.
Les appartements avec travaux à Aix-les-Bains se trouvent principalement dans des immeubles des années 60 et 70.
Lorsque la négociation d’achat a été effective, l’opération peut s’avérer très intéressante. A Aix-les-Bains, les opportunités de rénovation de bâtiments se situent principalement dans les immeubles des années 1960 et 1970, par exemple à proximité de la gare.
« Ces appartements ont souvent besoin d’être rafraîchis et nécessitent ou nécessiteront à terme des travaux de rénovation énergétique. Leur prix est facilement inférieur de 20 % à un bien équivalent en bon état », explique Steve Pastour, conseiller immobilier chez Square Habitat Aix-les-Bains. Il a vendu un T2 à rénover de 56m2 avenue de Verdun pour environ 170 000 € avec des travaux prévus pour 45 000 €, tandis qu’un bien équivalent en bon état est vendu pour environ 230 000 €.
Même son de cloche à Annemasse où Sébastien Cartier a vendu un T2 de 76 m2 rue du Chablais, proche du centre, pour 190 000 €. « Au total, des travaux ont été réalisés pour 40 000 €, soit un coût total de l’opération pour l’acquéreur de 3 000 € du m2. Dans le secteur cependant, une maison en bon état est estimée à environ 3 150 € le m2. Il a économisé environ 11 000 € sur la seule valeur d’achat. »
Les immeubles des années 1970 sont aussi une bonne cible à Chambéry, selon Isabelle Ferrari, consultante chez Comparet Immobilier. « Même en périphérie de Chambéry, on trouve des maisons de cette époque. Dans une grande maison située à Bissy et divisée en appartements, j’ai vendu début 2021 une surface au sol de 80 m² pour 149 000 €. L’acquéreur l’a rénové pour 140 000 € et vient de le vendre pour 350 000 €. »
A Annecy, la concurrence pour les immeubles à rénover est féroce. « Les petits investisseurs, les courtiers immobiliers et les particuliers aux budgets serrés les ramassent dès qu’ils sont sur le marché. Mais ils se font plus rares », note Éric Goliot, négociateur à l’agence des Aravis Annecy.
Même dans les vieux quartiers, des maisons sont lentement mises en vente, dont beaucoup ont déjà été rénovées pour être louées sur des plateformes comme Airbnb.