Les prix de l’immobilier sont toujours à la hausse, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont envolés : le pouvoir d’achat immobilier des Corses a considérablement baissé l’an dernier. Une tendance qui a priori devrait se poursuivre encore quelques mois, avant une régulation du marché immobilier.
Un parcours presque du combattant. Pierre*, salarié d’une entreprise insulaire, recherche activement depuis huit mois un bien immobilier pour s’installer au centre de Bastia.
L’objectif : trouver un logement d’une surface minimum de 50 m2 dans l’ancien immeuble, pour un budget compris entre 180 et 200 000 euros, frais de notaire et travaux de rénovation éventuels inclus.
Problème, malgré des heures de recherches minutieuses et une dizaine d’appartements visités, le jeune homme, la vingtaine, reste pour l’heure les mains vides. Dans la question ? Trop peu d’offres, hors de tous vos critères, ou surtout, trop chères.
Une situation qui, selon lui, s’est aggravée au cours de l’année écoulée. Au point de rendre le marché immobilier quasiment inaccessible aux acquéreurs « qui ne peuvent compter que sur eux-mêmes pour accéder à la propriété. Et peut-être encore plus particulièrement pour les jeunes comme moi, et qui aspirent pourtant à travailler sur leur île. »
Le constat est clair : pour Pierre, comme pour tout le monde, l’achat d’un bien immobilier s’est complexifié depuis le deuxième trimestre 2022.
Une tendance bien relevée par les professionnels du secteur. « C’est à partir de là qu’on a commencé à voir des prix extrêmement élevés, comme on ne les avait jamais vus auparavant, et très peu de biens à vendre », raconte Hubert Marchetti, co-dirigeant de l’agence 123webimmo, installée sur le site Dominique Vincenti, en Bastia.
Des prix hyper élevés, comme on n’en a jamais vu, et très peu de produits à vendre
Hubert Marchetti, co-directeur de l’agence immobilière
À la hausse des prix de l’immobilier s’est ajoutée une autre difficulté pour les acquéreurs : l’explosion, cette fois, des taux des crédits immobiliers pour toutes les durées, notamment au-delà de 20 ans.
Ainsi, selon les données de la Banque de France, le taux d’intérêt moyen (toutes durées confondues) d’un prêt est passé de 1,12 % en janvier 2022 à 2,04 % en décembre 2022.
Taux de nouveaux crédits immobiliers toutes durées confondues (moyenne, en %)
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© FTV
Pasquà, 27 ans, a eu une mauvaise expérience. Depuis l’année dernière, il travaille sur le projet d’achat et de rénovation d’une maison, principalement par la construction d’une extension et d’une petite serre extérieure sous hotte. En janvier 2022, il se rend chez son conseiller bancaire pour négocier un prêt.
Le jeune se voit proposer un montant approximatif de 125.400 euros, remboursable sur 25 ans, pour un taux d’intérêt de 1,46% à l’époque, et des mensualités de 483 euros. L’achat a été prolongé et Pasquà est finalement revenu début 2023 à sa banque pour faire un nouveau budget.
Douche froide pour le jeune homme : avec un taux d’intérêt présenté de 3,45 %, impossibilité pour lui d’emprunter la totalité initialement prévue, sans dépasser les taux d’endettement autorisés. Au lieu de 125 400 euros, c’est donc près de 122 800 euros que vous pouvez demander, sur la base de mensualités de 584 euros.
Soit 101 euros de plus par mois à amortir qu’un an auparavant, et donc 30 300 euros supplémentaires à débourser au total (sans tenir compte d’une éventuelle future renégociation). Un surplus substantiel dont Pâques se serait passé.
Les acquéreurs contraints de contracter un prêt moins avantageux font face au nombre toujours croissant de ceux qui se voient tout simplement refuser la subvention. « Nous avons connu de réelles difficultés sur ce point depuis le second semestre 2022, qui se poursuivent au premier semestre 2023 », précise Muriel Negroni, courtier de l’agence Ymanci Bastia.
La faute, explique-t-il, à une hausse continue des taux des crédits immobiliers, alors que les taux d’usure – qui correspondent au taux d’intérêt légal maximum que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lors de l’octroi d’un prêt – sont restés très bas.
Bien que le reste à vivre soit important, la plupart des banques sont limitées dans leur production de crédits immobiliers.
« Lorsque vous accordez un prêt immobilier, deux facteurs principaux sont pris en compte : le taux d’endettement [c’est-à-dire le rapport entre les revenus mensuels du demandeur et ses dépenses financières mensuelles], et le reste pour vivre. »
Pourtant, début 2022, le Conseil supérieur de stabilité financière – chargé de garantir la stabilité financière en France – « a donné des consignes aux banques pour ne pas laisser les clients dépasser 35% d’endettement ». 10 000 euros par mois, on pourrait heureusement dépasser ce taux, et même atteindre 50 %.Mais voilà, bien que le repos pour vivre soit important, la plupart des banques sont limitées dans l’obtention de crédits immobiliers.
Un détail confirmé par ce banquier de la région de Bastia. Il lui dit de refuser de plus en plus, depuis quelques mois, les crédits immobiliers faute de revenus « très solides ».
Au point de ne presque plus pouvoir en accorder. « De toute façon, les prêts que nous proposons ne sont pas particulièrement bons… Mais les clients qui en ont ont tendance à les prendre quand même, donc ça ne s’aggrave pas. »
Il y a encore un peu d’espoir : l’agent immobilier, le courtier et le banquier nous assurent que toutes les analyses semblent pointer vers une amélioration imminente et progressive de la situation, à partir de la fin du premier semestre 2023.
Les offres deviendront plus nombreuses et donc plus compétitives, permettant aux acheteurs de négocier et donc d’obtenir des prix plus bas.
Hubert Marchetti, co-directeur de l’agence immobilière
« Avec la hausse des taux de crédit, et la hausse des prix de l’immobilier, les gens achètent moins, glisse Hubert Marchetti, l’agent immobilier. C’est une tendance qui s’observe depuis septembre. De plus en plus nombreux et donc plus compétitifs, qui permettra aux acheteurs de négocier et donc d’obtenir des prix plus bas. »
Evidemment, la hausse des taux de crédit devrait permettre, à moyen terme, une régulation du marché immobilier. « Ce n’est pas quelque chose que les acheteurs ont encore vu, car c’est trop tôt. Pour l’instant, on peut dire qu’on est dans un plan : les prix ne montent plus, et ils ne descendent pas encore », mais le mécanisme de eux. descendre est sur « .
Du côté de l’accord de banque hypothécaire, la situation devrait également s’améliorer dans les mois à venir, ajoute Muriel Negroni, courtier. Ceci, notamment, avec la hausse du taux d’attrition, réévalué chaque trimestre, et déjà « légèrement » relevé en janvier.