En France, une montagne a une côte. Avec 10 millions de touristes chaque hiver, un tourisme estival en croissance et pas moins de 250 stations, investir dans l’immobilier à la montagne peut s’avérer très rentable. A condition de bien choisir.
« Les stations les plus rentables sont celles qui affichent de bons indicateurs d’enneigement et de qualité de vie, qui ne sont pas encore à la mode, où le prix au mètre carré est encore bas avec une très bonne attractivité, ce qui tire la rentabilité vers le haut », résume Ludovic de Jouvancourt, fondateur de Prello (français pionnier dans l’achat de copropriétés d’occasion) et auteur d’une étude en décembre dernier sur l’investissement immobilier à la montagne.
Forte demande locative, augmentation des prix
La montagne est devenue une destination favorite. Très prisée des Français depuis juillet 2021, elle offre un cadre dépaysant et une grande variété d’activités, hiver comme été, pour des vacances ou des longs week-ends. Cet enthousiasme en fait le meilleur choix pour les investisseurs. A tel point que les prix ont enregistré une hausse moyenne de 8,6% en stations en 2021 et de 21,3% sur 5 ans, selon la FNAIM Savoie Mont-Blanc.
La demande touristique pour la montagne est telle qu’elle augmente quelle que soit la saison. En un an, une croissance de +20% a été enregistrée dans les stations rurales pour la location longue durée (à l’année, le taux d’occupation moyen est compris entre 50 et 70%).
Les stations moins cotées sont plus rentables
Des cinq massifs montagneux de France (Alpes, Pyrénées, Massif central, Vosges, Jura), le massif du Mont-Blanc « est l’un des plus recherchés pour l’achat d’une résidence secondaire à la montagne, avec des prix qui bondissent de près de 9 % en un an et plus de 12 % en deux ans », témoigne un agent immobilier de l’agence Century 21 de Chamonix.
« Dans ce département, il faut désormais calculer une moyenne de 4 520 €/m² », souligne Ludovic de Jouvancourt, qui précise que la recette de la rentabilité est « toujours un prix d’achat bas et une attractivité touristique optimale ». Les stations les plus réputées ne sont pas forcément les plus rentables. Tout le contraire. Le prix d’achat étant déjà très élevé, même si le prix de la location à la nuitée est élevé, il est très difficile d’atteindre le niveau de rentabilité.
Transports et proximité avec de grands pôles urbains
« La proximité des grands centres urbains et une bonne offre de voirie et de transports est un critère très important pour la rentabilité de la station », Jean-Michel Villars, consultant immobilier chez Eneo, agence spécialisée dans les investissements logement. montagne, situé à Bourg St Maurice. C’est pourquoi les Alpes sont en tête de liste des stations balnéaires les plus rentables, car elles sont facilement accessibles depuis Paris, Lyon, Marseille ». D’autre part, les Alpes regorgent de stations balnéaires mondialement connues, qui augmente l’attractivité.
« Dans ce cas, il est bon de choisir une petite station prometteuse située à proximité d’une station connue », indique-t-il. Alors oubliez les stations comme Val d’Isère (12 000 €/m2), l’Alpe d’Huez (plus de 10 000 €/m2) et Megève (18 000 €/m2) ! Misez plutôt sur Molines-en-Queyras (2 500 €/m2), Valmeinier (3 300 €/m2) ou Montclar Les 2 Vallées (1 650 €/m2).
Miser sur du logement premium haut de gamme
Acheter un studio n’est plus forcément un bon choix. « Dans le coin de l’Alpe d’Huez, les propriétaires des studios de la résidence s’arrachent les cheveux parce qu’ils ne peuvent plus les vendre, témoigne Eric Montfort, natif de l’Alpe d’Huez et propriétaire de plusieurs biens mal vieillis et ils sont des tamis énergétiques qui doivent être isolés de l’extérieur.
Dans ce contexte, il est préférable de miser sur un bien qui se démarque, une maison de montagne premium de bonne capacité, sans trop optimiser l’hébergement, ce qui est une erreur que certains ont commise au détriment du confort.
Studio mal isolé, grange, bien mal situé… Que faire ?
Aujourd’hui, les experts de l’immobilier recommandent vivement des travaux d’isolation, afin que la location puisse être maintenue dès 2025 ou vendue sans trop vendre. « Si vous avez un studio, commencez par l’isoler par l’intérieur, car isoler une copropriété peut prendre du temps, souligne Valérie Sembres de l’agence des Gaves, basée à Cauterets dans les Pyrénées. Même s’il y a concurrence, ce type de bien est souvent recherchée par les familles aux revenus plus modestes, l’hiver et surtout l’été. Tout le monde ne peut pas louer une cabane privée ! »
« Des biens très mal isolés, mais avec le charme de l’atypique, peuvent très bien faire », poursuit l’agence, qui vient de vendre une ancienne bergerie à rénover à 5 000 €/m2. Sur ce type de bien à fort potentiel, on trouve toujours des clients qui vont investir dans la rénovation pour avoir une belle propriété. Cela peut être une bonne opportunité pour les investisseurs qui souhaitent restaurer une propriété authentique pour la transformer en chambres d’hôtes. Tout dépendra du devis des travaux.