Des crédits immobiliers plus chers et difficiles à obtenir
Les taux de prêt ont commencé à augmenter. Sur vingt ans (la durée de crédit la plus populaire en France), le taux moyen, qui était tombé à 1 %, était supérieur à 2 % à l’automne 2022 et devrait atteindre 3 % début 2023, selon Meilleurtaux.com. Les mensualités, pour la même période, sont plus lourdes.
– De nombreux acheteurs se voient refuser par la banque leur crédit, car le taux général (frais compris) de leur prêt est supérieur au taux d’usure, c’est-à-dire le taux le plus élevé que les banques sont en droit d’appliquer aux particuliers. Les personnes âgées, qui paient plus pour l’assurance prêteur que les jeunes, sont les plus pénalisées. Le taux d’usure augmente peu à peu, mais moins vite que les taux de prêt. Il reste donc un obstacle. « La situation n’est pas exactement la même que dans les années 1970 où il était intéressant d’emprunter même à des taux élevés, car l’inflation était encore plus élevée. En effet, à cette époque, la hausse des salaires indexés sur l’inflation est également très rapide. Ce n’est pas le cas. aujourd’hui. » , commentaires de Cyril Blesson.
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Le rendement des loyers est malmené
« La fiscalité n’est pas favorable à la pierre », se souvient Yves Gambart de Lignières. Les revenus locatifs, pour les propriétaires qui louent leur bien non meublé, sont soumis aux cotisations sociales et au taux de l’impôt sur le revenu. La taxe foncière est exorbitante dans de nombreuses communes. De nombreux logements, considérés comme des passoires thermiques, devront être rénovés pour pouvoir encore les louer.
– Même le plan Pinel, qui permet une réduction d’impôt pour l’investissement dans la construction neuve, a été revu à la baisse en 2023, les logements neufs se vendant de plus en plus cher, du fait de la hausse des coûts de construction. Les prix ont augmenté de 8,4% dans la région en un an (chiffre arrêté au troisième trimestre 2022), selon la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Les ventes s’essoufflent.
– Les propriétaires ont du mal à augmenter les loyers. En théorie, ils peuvent les augmenter une fois par an en fonction de l’indice des loyers de référence (IRL). Mais l’Etat a mis en place un bouclier jusqu’au 30 juin 2023. Pour les réformes menées entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023, l’IRL ne peut dépasser 3,5 % en France métropolitaine. Par ailleurs, un nombre croissant de grandes villes réglementent ou souhaitent réglementer les loyers.
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Des restrictions pour les locations saisonnières
La location de logements pour touristes se complique dans de nombreuses communes, qui luttent contre l’abondance de biens proposés sur Airbnb. « Et pour être rentable, cette stratégie consiste souvent à s’occuper soi-même des loyers, pour éviter les intermédiaires coûteux », ajoute Yves Gambart de Lignières, conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
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La « pierre papier », un placement malin?
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Les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier, pour le montant de votre choix, sans avoir à acquérir un bien immobilier au comptant. Ces sociétés achètent des actifs immobiliers pour le compte d’épargnants souscripteurs et les gèrent pour leur verser des loyers et des plus-values, chaque trimestre. Ceux qui possèdent principalement des bureaux paient un rendement moyen avant impôt de plus de 4 % par an.
– Avertissement! Si la SCPI n’est pas prise dans le cadre d’une assurance-vie, ces revenus seront soumis à une lourde fiscalité sur les immeubles locatifs. Le rendement net après imposition est réduit de moitié ou plus pour les ménages relativement fortement imposés.
– Face à l’inflation, les SCPI sont un peu armées. « Les loyers des bureaux sont automatiquement augmentés, ce qui augmente également les revenus versés aux souscripteurs », précise Jean-Marc Peter, PDG de Sofidy, qui gère notamment Immorente, la plus grande SCPI du marché. « Mais faire accepter ces augmentations de loyer aux locataires est plus facile pour les bureaux rares et bien situés que dans les zones où la demande est moindre », reconnaît-il. Toutes les SCPI ne résisteront pas aussi bien.
Vers une baisse des prix?
Il est prévu que cet emplacement durera au moins dix ans. D’une part, pour amortir les frais d’achat (environ 10%), d’autre part, parce que la hausse brutale des taux d’intérêt est pénalisante à court terme pour les bureaux immobiliers.