Plusieurs héritiers, tous propriétaires
> Les héritiers sont, en effet, en indivision depuis le décès de leur parent, jusqu’au partage ou jusqu’à la vente des biens de la succession. Dans une telle situation, les enfants se retrouvent au décès de leur second parent, les frères et sœurs au décès de l’un d’eux célibataire et sans enfant… « La succession du défunt appartient alors aux héritiers, chacun recevant une part. Chaque propriété est divisée, comme un mille-feuille, en autant de parts qu’il y a d’héritiers », indique Me Murielle Gamet, notaire à Paris.
> De courte durée, la copropriété peut aussi être de longue durée. Liquidités, placements, les objets du défunt sont, en général, rapidement partagés, mais sa maison peut rester en indivision pendant de longues années.
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> Si la maison n’est pas vendue rapidement pour régler les droits de succession, elle peut devenir la résidence secondaire des héritiers ou être mise en location pour produire des revenus partagés, par exemple. Me Gamet raconte : « Deux frères ont tenu une maison en commun pendant trente-cinq ans. Une entente parfaite régnait entre eux. A 80 ans, dans le cadre d’opérations de transmission de leur patrimoine à leurs enfants, ils optent pour le partage entre eux afin de de ne pas perpétuer la copropriété pour la prochaine génération.
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Les droits de chacun
> Lorsque le parent décédé n’a fait ni donation ni testament, la succession est partagée à parts égales : ses enfants ont des droits identiques sur la maison ou l’appartement. S’il y en a trois, chacun a droit à un troisième.
– Mais le parent pourrait, par testament, favoriser l’un d’eux en prévoyant, par exemple, d’attribuer un quart à deux de ses enfants et un demi au troisième. Cette différence joue un rôle dans la prise de décision, et, en cas de location, tout le monde ne recevra pas la même part de loyer.
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> Autre cause d’inégalité : le partage d’autres biens hérités.
Exemple : Le patrimoine de Pierre est composé de l’appartement familial d’une valeur de 300 000 €, 50 000 € d’investissements et d’un appartement mis en location estimé à 150 000 € soit 500 000 € au total. Ses deux enfants, Paul et Léa, devraient toucher chacun 250 000 €. Un partage partiel est opéré : Paul reçoit les logements locatifs, Léa les investissements. Sur l’appartement familial resté en indivision, le fils en détiendra un tiers car il a déjà perçu 150 000 € sur les 250 000 € et Léa les deux tiers compte tenu des 50 000 € d’investissements.
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Garder la maison en indivision
> L’indivision n’est durable que s’il y a bonne entente entre les héritiers. Il s’agit de s’entendre sur son utilisation et sur le partage des charges (assurances, précompte immobilier, travaux, électricité, eau, etc.).
> Qui prend les décisions ? Le Code civil prévoit les règles de la majorité. L’unanimité est requise pour les décisions importantes (vendre le bien ou le donner) et la majorité des deux tiers pour l’administration courante (nommer le gérant, entreprendre des travaux de réparation). Si vous êtes trois héritiers égaux, ces choix doivent être faits par au moins deux d’entre vous. N’oubliez pas d’en informer le tiers, sinon il pourrait refuser de payer sa part.
– Les actes dits conservatoires tels que le ramonage, la souscription du contrat d’assurance peut être réalisée par une personne sans l’accord des autres, si la dépense n’excède pas quelques centaines d’euros.
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> Pour préserver la paix familiale, vous avez intérêt à envisager une convention de copropriété. Cet écrit, signé par tous les copropriétaires, doit être dressé devant notaire pour l’immobilier. Il est publié au bureau des hypothèques. « La convention définit : qui fait quoi ? Qui gère ? Comment sont prises les décisions ? Qui représente la copropriété vis-à-vis des tiers ? Ainsi toutes les parties concernées connaissent les règles qu’elles ont choisi d’appliquer. Il peut prévoir qu’en dessous d’un certain montant de travaux – 1 000 €, par exemple – le gestionnaire puisse agir seul sans l’accord des autres copropriétaires », précise Me Gamet.
> Paiement des charges et des travaux.
« Les charges courantes telles que les assurances, l’électricité, la taxe foncière et le coût des travaux doivent être supportées par tous au prorata des droits dans l’indivision. Si les héritiers sont égaux, chacun paie la même somme », explique Me Gamet.
– Première façon de procéder : le gestionnaire avance les fonds, puis se fait rembourser. Mais il doit avoir l’argent nécessaire.
– Le mieux est d’ouvrir un compte courant au nom des copropriétaires, alimenté par l’argent hérité et par les versements de chacun, une fois par mois ou une fois par an. Selon Me Gamet, « l’utilisation du compte joint est parfois abandonnée à cause des frais bancaires et de la nécessité pour chaque copropriétaire d’avancer de l’argent ». Autre point de tension : qui des copropriétaires peut le faire fonctionner ? gestionnaire ou plusieurs d’entre eux ? ». A la fin de l’année, un bilan, comme dans la copropriété, doit être établi avec la somme des recettes, des dépenses, du solde. Là encore, l’entente et la confiance doivent régner.
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Prévenir les conflits
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> Le financement des travaux. Les héritiers n’ont pas tous les mêmes revenus ni la même capacité à faire face aux charges. Certains peuvent temporairement ou plus définitivement ne pas être en mesure de participer du tout. Le risque : à défaut d’effectuer les travaux d’entretien nécessaires, le bien se déprécie.
– Une des solutions est d’accepter d’étaler les paiements ou de faire une reconnaissance de dette. Cela permettra à la personne qui a avancé les frais d’être remboursée lors de la division ou de la vente du bien. Autre possibilité : sortir de la copropriété.
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Des temps d’occupation déséquilibrés
– Et si les plus riches payaient le travail sans avoir obtenu l’accord des autres ? En cas de travaux nécessaires à la conservation de la maison, les autres copropriétaires doivent payer leur quote-part (art. 815-13 du Code civil). Cette indemnité peut être demandée par celui qui a payé les travaux, au moment du partage ou de la vente du bien, mais aussi dans les cinq ans suivant la dépense (
« Un bien en copropriété appartient à tous les copropriétaires, cela implique que chacun doit avoir les clés pour pouvoir s’y rendre. Si un seul l’utilise, il devra payer un loyer aux autres », indique Me Gamet.
> Quand certains ont souvent la maison alors que d’autres n’y vont jamais, des tensions surgissent quant à la répartition des charges et du travail. Chacun doit les payer à hauteur de ses droits dans la copropriété.
Plusieurs générations propriétaires
– Il peut être prévu dans la convention qu’une indemnité soit versée sur le compte commun par jour d’occupation et par personne. Pour les hébergements de vacances, pensez également à un calendrier de présence.
Comment forcer un indivisaire à vendre sa part ?
> « Au décès d’un membre de la copropriété, sa part revient à son ou ses héritiers. Les copropriétaires peuvent alors être plus nombreux et ne plus appartenir à la même génération. Des intérêts divergents et des conflits peuvent apparaître », selon Me Gamet .
- Comment se déroule une vente forcée ?
- vous devez déposer une assignation au greffe du lieu d’ouverture de la succession.
- cette demande sera notifiée par huissier aux autres copropriétaires.
le juge désigne un notaire pour procéder au partage de la propriété, ainsi qu’un expert pour évaluer la propriété.
Comment vendre un bien en copropriété quand l’autre ne veut pas ? Cependant, la loi offre la possibilité de mettre le bien en vente, même si un ou plusieurs copropriétaires s’y opposent. Ainsi, un ou plusieurs copropriétaires souhaitant vendre le bien et faisant face au refus des autres, peuvent saisir le tribunal de grande instance.
Comment forcer quelqu’un à sortir de la copropriété ? Il existe trois façons de sortir de l’indivision : Un héritier quitte l’indivision individuellement, en donnant ou en vendant sa part dans l’indivision. Il doit informer les autres copropriétaires par actes d’huissier. Ces derniers ont le droit d’acquérir par priorité leur part de copropriété.
Comment vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ?
Comment forcer un copropriétaire à vendre ? Pour provoquer la vente forcée de l’indivis, les copropriétaires détenant au moins 2/3 des parts de la copropriété, doivent formuler leur testament devant notaire. Ils ne sont pas tenus de justifier les motifs qui peuvent étayer leur décision.
Depuis la loi de « simplification et clarification de la loi » du 12 mai 2009, vendre un bien en copropriété, sans l’accord de tous les copropriétaires, est possible lorsque les copropriétaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/ 3 droits indivis.
Comment bloquer une indivision ?
Quelle majorité pour vendre un bien en indivision ? Ils nécessitent un accord à la majorité des 2/3. Il s’agit notamment des actes de gestion courante (actes d’administration, conclusion ou renouvellement de baux d’habitation…) et de vente de meubles indivis pour régler les dettes et charges de la copropriété.
Lorsque le bien est indivis, si le partage amiable n’est pas possible, le partage légal est prévu par l’article 840 du Code civil : Si l’un des copropriétaires refuse le partage amiable. S’il y a des différends sur la manière de procéder ou de terminer la scission à l’amiable.
Comment bloquer la vente d’une maison en copropriété ? Nul ne peut être contraint de rester en copropriété, dit le Code civil. Cependant, la vente ne peut être décidée qu’à l’unanimité des héritiers. Si l’un d’eux bloque, seul le juge peut l’imposer.
Comment forcer la vente d’une maison en indivision ?
Un héritier peut-il bloquer une vente ? En effet un héritier peut bloquer la vente d’un bien par exemple, alors que les autres veulent vendre. Soit un héritier peut refuser de payer sa part de charges ou taxes liées à cette copropriété.
L’article 815 du code civil permet de forcer la vente : « Nul ne peut être contraint de rester en copropriété. Vous devrez saisir le juge aux affaires familiales (si le bien est détenu avec votre ex-conjoint ou compagnon) ou le tribunal de grande instance (dans les autres cas).
Comment vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ? Depuis la loi de « simplification et clarification de la loi » du 12 mai 2009, vendre un bien en copropriété, sans l’accord de tous les copropriétaires, est possible lorsque les copropriétaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/ 3 droits indivis.
Comment vendre une maison quand l’autre ne veut pas ?
Que faire si un héritier ne veut pas vendre ? Ils doivent demander au notaire d’informer par huissier l’héritier réfractaire à leur volonté de vendre. Si ce dernier refuse ou ne répond pas dans un délai de 3 mois, le notaire établit un procès-verbal, à déposer au tribunal avec l’aide d’un avocat, pour demander la vente aux enchères du bien.
– Le conjoint doit refuser de conclure la vente, – Le refus dudit conjoint doit être exclusif de l’intérêt de la famille. Ainsi, si les conditions de l’article 217 du Code civil sont remplies, un époux peut donc vendre le bien commun même si l’autre époux s’y oppose.
Que faire lorsque l’un des deux ne veut pas vendre ? Vous pouvez saisir le juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire en cas de refus de votre conjoint afin d’obtenir son autorisation de vendre la maison commune. Pour cette démarche, l’assistance d’un avocat est requise. Ensuite, il appartiendra au tribunal de désigner un notaire spécialisé dans le droit de partage.
Comment sortir d’une indivision 50 50 ?
Puis-je vendre ma maison sans le consentement de mon conjoint ? Le consentement du conjoint non propriétaire est requis pour vendre une maison ! Lorsqu’une personne mariée décide de vendre un bien immobilier lui appartenant personnellement, l’accord de son conjoint est indispensable, sous peine de nullité de la vente, si le logement constitue la résidence principale du couple.
Désaccord sur le principe de la vente Pour la vente d’un bien en copropriété à 50/50, 70/30 voire 90/10, la règle est la même : l’accord de tous les copropriétaires est requis. Vous devez donc prendre la décision de vendre à l’unanimité. Cependant, l’autre copropriétaire peut avoir d’autres projets concernant la propriété…